Comment déduire les grosses réparations d’un bien immobilier

Disons-le tout net : le bénéfice de ce régime dérogatoire est réservé aux nus-propriétaires d’immeubles bâtis dont le démembrement résulte soit d’une succession, soit d’une donation.

Mais attention, il faut qu’il y ait simultanéïté entre les deux évènements. Ainsi, une personne qui hériterait par exemple de la nue-propriété d’un immeuble dont la propriété aurait été démembrée auparavant ne peut pas en bénéficier sauf si ce démembrement résultait déjà d’une succession ou d’une donation entre vifs effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu’au 4e degré inclusivement.

Conditions

Mais le point le plus important est que désormais, la condition relative à l’affectation de l’immeuble à la location est supprimée. Il en résulte que la déduction des dépenses de grosses réparations supportées par les nus-propriétaires pour des immeubles occupés par eux-mêmes ou par l’usufruitier est désormais possible. Il en est de même lorsque l’immeuble est donné en jouissance gratuitement à un tiers.

Les dépenses pouvant être déduites du revenu global doivent remplir et cumuler les conditions suivantes :

- ne pas avoir déjà été prises en compte pour la détermination du revenu net des différentes catégories de revenus et notamment de revenus fonciers ;

- être payées au cours de l’année de l’imposition ;

- être justifiées.

Il doit s’agir de dépenses de grosses réparations concernant des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, des digues et des murs de soutènement et de clôture. Toutes les autres réparations sont considérées comme des dépenses d’entretien qui n’ouvrent pas droit à ce régime sauf défaut d’entretien avéré de la part de l’usufruitier. Il en est de même pour les intérêts d’emprunt (y compris ceux qui sont le cas échéant contractés pour financer les dépenses de grosses réparations).

Comment profiter de ce régime ?

La déduction du revenu global des dépenses supportées par le nu-propriétaire s’effectue sur option. Cette option, irrévocable, est exercée par immeuble. Elle résulte de la seule mention des dépenses concernées sur la déclaration de revenus dans la rubrique concernée des charges déductibles du revenu global (inscription des dépenses payées en 2009 sur la déclaration n° 2042 C page 5 case 6CB).

Bien entendu, cette option du nu-propriétaire entraîne la renonciation par celui-ci à la prise en compte de ces dépenses pour la détermination de ses revenus fonciers. Toutefois, l’imputation du déficit foncier résultant des charges supportées par le nu-propriétaire est désormais limitée à 25 000 euros par an. Cette limite annuelle s’apprécie au titre de l’année civile.

De ce fait, lorsque les dépenses de grosses réparations supportées par le nu-propriétaire excèdent, au titre d’une année d’imposition donnée, le montant du plafond d’imputation, soit 25 000 euros, le nu-propriétaire peut imputer la fraction excédentaire, dans les mêmes conditions, au titre des dix années suivantes. Le montant annuel admis en déduction au cours des années suivantes est soumis à la même limite ; il ne peut donc pas dépasser 25 000 euros par an. En d’autres termes, un contribuable qui supporte 100 000 euros de dépenses au titre d’une année pourra les déduire sur quatre ans (l’année de la dépense et les trois années suivantes), à raison de 25 000 euros par an.

Autre particularité de ce régime : les dépenses déduites ne peuvent pas donner lieu à la constatation d’un déficit global. Elles ne sont donc admises en déduction que dans la limite du montant du revenu global de l’année de leur imputation. Sachez enfin que cette mesure s’applique à compter de l’imposition des revenus de l’année 2009. Donc retrouvez vite vos factures si vous voulez en profiter dès cette année !

Source : BOI 5 B-27-09 – instruction du 16 octobre 2009.