Faut-il renégocier vos emprunts immobiliers ?

QUE VOTRE EMPRUNT ait été fait pour l’achat de votre résidence principale ou celui d’un investissement locatif, il ne faut pas hésiter à contacter votre banque ou votre organisme de prêt et à demander quelle est la négociation possible, en comparant avec ce qu’offre la concurrence.

Si ces divers organismes sont prêts à faire des efforts pour acquérir de nouveaux clients, ce n’est souvent pas sans contreparties : on vous demandera par exemple de transférer votre compte-courant ou d’ouvrir un contrat supplémentaire. De nombreux paramètres seront donc à analyser pour faire votre comparaison.

• Renégociation d’un crédit sur une résidence d’usage

S’agissant d’un bien qui ne génère pas de revenu, la renégociation n’aura pas d’incidence fiscale. Il sera donc facile de comparer les propositions. Pour connaître le coût réel de l’emprunt, il vous suffit de multiplier le montant des mensualités par le nombre des mensualités prévues, d’y ajouter éventuellement les frais liés à la renégociation, et d’en soustraire le montant du capital emprunté. En comparant les différentes propositions, vous connaîtrez facilement le gain que vous pouvez obtenir ainsi que le pourcentage représenté par les frais.

Il est important également de prendre en compte les changements éventuels dans l’assurance du prêt. Votre situation a pu changer, ce qui peut entraîner de nouvelles conditions d’assurance. D’autre part, certaines assurances sont calculées sur le capital restant dû alors que d’autres le sont sur le capital emprunté. D’où un risque de surcoût à bien prendre en compte dans vos comparaisons.

• Renégociation d’un emprunt sur un bien locatif

Dans le cas d’un bien générant des revenus, il est important de prendre en compte la déduction des intérêts de l’emprunt dans votre analyse.

Rappelons que le revenu foncier correspond aux loyers perçus et diminués des différentes charges réelles, des intérêts d’emprunt et des amortissements pour les biens acquis sous des régimes spéciaux (Robien, Borloo, etc.).

Le revenu foncier ainsi déterminé, diminué éventuellement de déficits fonciers antérieurs, est ajouté à vos autres revenus pour être soumis à l’impôt sur le revenu. Il supporte également les prélèvements sociaux de 15,50 %.

Prenons le cas du Dr X. Il déclare chaque année un revenu foncier net de 21 000 euros, pour trois biens immobiliers. Il n’a qu’un seul crédit en cours, avec un capital restant dû de 195 000 euros. Le taux de l’emprunt est de 4,56 %, auquel s’ajoute une assurance décès de 0,40 % sur le capital restant dû. Cela donne des mensualités de 1 800 euros, dont 135 euros d’assurance. Il reste au Dr X douze années de remboursement.

Il vit seul, sans enfant et ses autres revenus imposables sont de 72 000 euros.

Calculons tout d’abord le total des intérêts d’emprunt, assurance incluse, sur douze ans :

1 800 euros x 12 mois x 12 ans = 259 200 – 195 000 (le solde de l’emprunt) = 64 200 euros.

Soit des intérêts moyens de 5 350 euros par an pendant douze ans.

Pour connaître le coût réel du crédit, partons du tableau suivant qui détermine l’impôt moyen sur douze ans, calculé bien entendu selon les règles fiscales actuelles.

On voit donc qu’en déduisant les intérêts de son emprunt, le Dr X fait une économie d’impôt de 25 075 – 22 052 = 3 023 euros

Son emprunt a donc un coût moyen réel annuel de :

5 350 euros(intérêts) – 3 023 euros (gain fiscal provenant de la déduction des intérêts) = 2 327 euros

Le Dr X reçoit d’une banque une proposition de rachat de son crédit à un taux de 3,90 %, hors assurance, avec des frais de dossier de 1 500 euros. L’assurance lui est accordée au taux de 0,45 % mais sur le capital emprunté. Ce qui donne une mensualité, assurance incluse, de 1 771 euros, soit une différence de 29 euros avec la précédente mensualité.

En reprenant les calculs précédents avec ces nouvelles conditions, on arrive à une différence de coût sur douze ans de 2 300 euros, soit un gain réel, après déduction des 1 500 euros de frais de dossier, de l’ordre de 800 euros… On voit donc qu’il faut obtenir une baisse conséquente du taux de l’emprunt pour que le gain obtenu soit significatif.

D’autant que les intérêts de l’emprunt substitutif sont déductibles, mais seulement dans la limite des intérêts de l’emprunt initial. Quant aux frais liés à la renégociation ou à l’ouverture d’un nouveau prêt, l’administration n’accepte leur déduction que si ces opérations permettent de réduire la charge des intérêts restant dus.